Immobilienfinanzierungen - das wichtigste zur Immobilienfinanzierung
Es handelt sich hierbei um die Finanzierung einer nicht beweglichen Sache. Gegenstand ist ein Grundstück und dessen Bestandteile und Zubehör.
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Die Finanzierung erfolgt normalerweise durch Eigenmittel bzw. Eigenkapital, möglichen Zuschüssen und Fremdkapital. Um den Fremdkapitalbedarf zu ermitteln müssen die Gesamtfinanzierungskosten den Eigenmitteln bzw. Förderungen gegenüber gestellt werden. Die Differenz dieser beiden Komponenten gibt also an, wie viel fremdes Kapital für die Finanzierung benötigt wird bzw. aufgebracht werden muss. |
Zur Beschaffung von Fremdmitteln werden beispielsweise Bankdarlehen bzw. Hypothekendarlehen und Bausparverträge verwendet.
Das Darlehen wird normalerweise abgesichert durch die Eintragung eines Grundpfandrechts ins Grundbuch des Beleihungsobjektes. Bei der Abgabe des Darlehensantrages ist in der Regel ein (formloser) Finanzierungsplan notwendig. Dieser stellt detailliert die Erwerbskosten bzw. Herstellungskosten, sowie den Eigenmittel- und den Fremdmittelanteil dar. Zu den Erwerbskosten zählen nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch Nebenkosten, wie zum Beispiel Maklergebühren oder Notarkosten.
Bei dem Finanzierungskonzept müssen unter anderem die Fördermöglichkeiten, die steuerliche Optimierung, die Besicherung, die Laufzeiten, die Tilgungsraten und die Finanzierungskosten berücksichtigt und optimal aufeinander abgestimmt werden. Bereits vorhandene Vorsorgeprodukte und Sparprodukte, wie beispielsweise Lebensversicherungen oder Bausparverträge, sollten zweckmäßig in das Finanzierungskonzept eingebunden werden. Eine seriöse und ausführliche Beratung ist von Vorteil.
Bei einem Vergleich der unterschiedlichen Angebote sind die Darlehenskonditionen von Bedeutung. Eine lange Zinsbindungsfrist sorgt dafür, dass die momentan günstigen Zinssätze für viele weitere Jahre genutzt werden können. Außerdem ist eine ausreichende Zinsfestschreibung eine gute Kalkulationsgrundlage in Bezug auf die regelmäßigen Belastungen. Offeriert werden Zinsfestschreibungen zwischen 1 und 30 Jahren. Die Zinsen für ein Hypothekendarlehen beispielsweise liegen bei einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren derzeit zwischen 4.33 Prozent nominal bzw. 4.42 Prozent effektiv und 5.20 Prozent bzw. 5.33 Prozent.
Doch nicht nur ein günstiger Zinssatz ist wichtig, entscheidend sind außerdem die Gesamtkosten der Finanzierung. Hierbei ist der Effektivzins zu vergleichen, wobei nicht alle Kosten in diesem Zins enthalten sind. Daher sollten sämtliche Kosten der Darlehensangebote erfragt und geprüft werden.
Auch eine tragbare Tilgungshöhe ist Kriterium. Die Darlehensvariante und die wirtschaftliche Situation des Darlehensnehmers sind hier entscheidend. Eine Tilgungsrate von 2 Prozent wird empfohlen.
Zu beachten ist außerdem die Restschuld am Ende der Laufzeit. Sondertilgungsoptionen, die vertraglich festgehalten werden sollten, helfen dabei die Entschuldung schneller voranzutreiben.
Bei einer Immobilienfinanzierung gibt es verschieden Finanzierungswege bzw. Finanzierungsstrategien, so beispielsweise das Annuitätendarlehen, das Versicherungsdarlehen und das Bauspardarlehen. Welche Variante die Richtige ist muss immer individuell entschieden werden.
Ein wichtiges Kriterium ist dabei auch, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Eigennutzern wird beispielsweise ein Annuitätendarlehen empfohlen, bei dem die monatliche konstante Rate aus Zins und Tilgung besteht.
Größere Objekte, die nicht der privaten Nutzung dienen, werden hauptsächlich aus den Eigenmitteln der öffentlichen Hand, von Leasinggesellschaften, Immobilienfonds oder Kapitalanlagegesellschaften finanziert. Oft werden hierbei auch Spezialfinanzierungsvarianten verwendet, wie beispielsweise Joint-Venture-Finanzierungen, Mezzaninkapital oder Equity Kicker. Hier erhalten die Geldgeber zusätzlich eine Beteiligung am Projektgewinn.
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Der Werterhalt und die Wertentwicklung sind unter anderem abhängig von der Immobilienlage. Daher sollte das Umfeld genau geprüft werden, beispielsweise die Verkehrsanbindung, Kindergärten, Geschäfte, Ärzte, Nachbarschaft sowie der Ruf der Region sind entscheidend.
Auch der Flächennutzungsplan, der bei der Gemeinde eingesehen werden kann, ist hilfreich. Ersichtlich ist dort in welchem Umfeld das Grundstück liegt und wie sich die Umgebung zukünftig entwickeln wird (beispielsweise der Bau einer Ortsumgehungsstraße).
Die optimale Immobilienfinanzierung beinhaltet eine Reihe von Punkten, die über die Jahre große Unterschiede bei den geleisteten Zinszahlungen ausmachen können. Dabei ist nicht nur der Effektivzins der Hypothek von Bedeutung. Eine Beratung durch einen Experten kann über die Laufzeit einige tausend Euro sparen.
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