Hypotheken - das wichtigste zur Immobilien-Hypothek
Das Wort stammt aus dem Griechischen und bedeutet „Unterpfand“. Der Begriff bezeichnet ein beschränktes, dingliches Recht an einem Grundstück.
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Bebaute oder unbebaute Grundstücke werden mit einem Pfandrecht belastet. Die Hypothek zählt daher zu den Grundpfandrechten. Die Haftung des Grundstücks umfasst in der Regel die wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile inklusive der Erzeugnisse, die Miet- und Pachtforderungen sowie das Zubehör des Grundstücks. |
Auch die Versicherungsforderungen aus der Versicherung von Gegenständen, welche zur Haftungsmasse gehören, zählen hierzu.
Die Hypothek dient im Bankenwesen als Sicherheit für (langfristige) Darlehen, insbesondere für die Finanzierung des Wohnungs- bzw. Hausbaus (Baufinanzierung). Umgangssprachlich wird deshalb oft auch das mit der Hypothek (Grundpfandrecht) verbundene Darlehen als Hypothek bezeichnet.
Die Hypothek (Grundpfandrecht) wird in das Grundbuch eingetragen. Beim Grundbuch handelt es sich um ein beim Amtsgericht geführtes öffentliches Register, das öffentliches Recht genießt und eingesehen werden kann. Die Wirtschafts- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken werden hier dargelegt.
Das Bestehen einer persönlichen auf die Zahlung von Geld gerichteten Forderung gegen den Schuldner ist für die Hypothek gesetzliche Voraussetzung.
Durch Einigung des Gläubigers und des Grundstückseigentümers sowie Eintragung in das Grundbuch entsteht die Hypothek.
Durch die Hypothek kann sich der Gläubiger (beispielsweise Pfandbriefbanken) aus dem Grundstück durch dessen Verwertung zufrieden stellen, sofern die bestehende Forderung fällig gestellt ist. Der Kreditgeber kann also, wenn das Darlehen bzw. die Tilgungsraten nicht fristgerecht gezahlt werden, das Grundstück versteigern. Eine weitere Möglichkeit für den Kreditgeber ist die Zwangsverwaltung des Grundstücks, dadurch kann er sich durch Miet und Pacht zufrieden stellen.
Ist ein Grundstück von mehreren Hypotheken belastet, besitzen diese Hypotheken einen festen Rang. Dieser Rang bestimmt die Reihenfolge, nach der die Hypothekengläubiger befriedigt werden. Die erste Hypothek steht an erster Stelle im Grundbuch und ist daher eine an sicherster Stelle verbriefte Forderung.
Realkreditinstitute bzw. Pfandbriefbanken, welche sich vorwiegend über Pfandbriefe refinanzieren, gewähren hauptsächlich erstrangig gesicherte Darlehen. Geschäftsbanken, Bausparkassen und Sparkassen beispielsweise gewähren eine „zweite Hypothek“, die hauptsächlich in Form einer Grundschuld bestellt wird.
Beispiele:
Die gebräuchlichste Form ist die Verkehrshypothek. Diese kann als Briefhypothek oder als lediglich im Grundbuch eingetragene Buchhypothek bestellt werden. Bei der Briefhypothek wird über die Hypothek ein Hypothekenbrief ausgestellt. Die Hypothek wird hierbei erst durch die Aushändigung des Hypothekenbriefes erworben.
Bei der Sicherungshypothek ist die Verbindung zwischen Forderung und Grundpfandrecht sehr eng, hier ist das Bestehen einer Forderung nachzuweisen. Die Sicherungshypothek kann nur als Buchhypothek bestellt werden.
Im Fall der Höchstbetragshypothek wird nur der Betrag eingetragen, bis zu dem das Grundstück haften soll.
Eine Gesamthypothek umfasst in der Regel mehrere Grundstücke, wobei jedes für die komplette Summe haftet.
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Heutzutage nimmt die Bedeutung der Hypothek immer weiter ab, nur noch etwa 20 Prozent der Grundstücksbelastungen sind als Hypotheken bestellt.
Für Pfandrechte an Schiffen gelten die besonderen Vorschriften zur Schiffshypothek. Diese ähneln den Vorschriften zu den Grundpfandrechten. Das Schiffspfandrecht dient zur Sicherung einer Forderung. Gegenstand ist hierbei ein Schiff, nebst Zubehör und Versicherungsforderungen. Durch Einigung und Eintragung im Schiffsregister erfolgen Bestellung und Übertragung des Schiffspfandrechts.
Die optimale Hypotheken-Finanzierung beinhaltet eine Reihe von Punkten, die über die Jahre große Unterschiede bei den geleisteten Zinszahlungen ausmachen können. Dabei ist nicht nur der Effektivzins der Hypothek von Bedeutung. Eine Beratung durch einen Experten kann über die Laufzeit einige tausend Euro sparen.
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