Baufinanzierungen – was ist bei der Baufinanzierung wichtig?
Der Begriff Baufinanzierung umfasst die Beschaffung und den Einsatz des für ein Bauvorhaben erforderlichen Kapitals.
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Eine Baufinanzierung ist eine zweckgebundene Finanzierung (Wohnungskauf, Hauskauf, Renovierungsarbeiten etc.). Eine Baufinanzierung wird in der Regel durch Fremdkapital, Eigenkapital und stattliche Zuschüsse (Wohnungsbauprämie etc.) finanziert. Seit einiger Zeit werden auch so bezeichnete Vollfinanzierungen (Baufinanzierung ohne Eigenkapital) offeriert. |
Es gibt verschiedene Varianten der Finanzierung. Um diese vergleichen zu können sollte ein Konzept erstellt werden.
Der tatsächliche Fremdkapitalbedarf kann erst eingeschätzt werden, wenn sämtliche Finanzierungskosten, das gesamte zur Verfügung stehende Eigenkapital und mögliche stattliche Förderungen überprüft wurden. Steht überhaupt Eigenkapital zur Verfügung? Sind die Fördervoraussetzungen erfüllt?
Die Höhe der Tilgungsraten sollte realistisch angesetzt werden und zu bedenken ist, dass Betriebskosten, Instandhaltungskosten etc. ebenfalls aufgebracht werden müssen. Was ist also möglich und sinnvoll?
Welche Finanzierungsvarianten gibt es und ist eine Kombination dieser sinnvoll? Welche Vor- und Nachteile besitzen die unterschiedlichen Strategien?
Beispielvarianten:
Bei einem Annuitätdarlehen ist die regelmäßige Belastung immer konstant. Die Rückzahlungsrate besteht aus Zins und Tilgung. Die geleisteten Raten senken die Restschuld und damit die Zinsaufwendungen. Der Anteil an Zins und Tilgung verschiebt sich während der Laufzeit zu Gunsten der Tilgung. Sondertilgungen sind in der Regel möglich. Diese Variante ermöglicht eine schnelle Entschuldung. Allerdings gilt sie als wenig flexibel, wenn Unvorhergesehenes eintritt.
Bei einem Ratentilgungsdarlehen liegt der Schwerpunkt bei der Rückzahlung auf der Tilgung. Zu leisten sind festgelegte Tilgungsraten, die Zinsbelastung sinkt mit der Zeit. Bei dieser Variante werden unterm Strich normalerweise weniger Zinsen bezahlt. Die finanzielle Anfangsbelastung ist jedoch deutlich höher als beispielsweise beim Annuitätendarlehen.
Das Darlehen mit ausgesetzter Tilgung vermeidet zu hohe Belastung zum Finanzierungsbeginn. Dafür dauert die Entschuldung länger. Kreditinstitute verlangen als Sicherheit beispielsweise eine Kapitallebensversicherung (Prämienzahlung). Achtung: Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren.
Im Fall eines Versicherungsdarlehens wird ein Festdarlehen vereinbart, das zwar monatlich verzinst wird, allerdings erst am Laufzeitende in einer Summe getilgt wird. Die Zinsen werden regelmäßig gezahlt, der Tilgungsanteil wird in eine Kapitallebensversicherung angelegt. Die Ablaufleistung dieser tilgt später die Darlehenssumme. Der Zinssatz ist hier oft vergleichsweise niedrig und die konstant hohe Zinsbelastung senkt die Steuerlast. Allerdings ist die Beleihungsgrenze häufig sehr niedrig, so dass eventuell Zusatzfinanzierungen nötig sind.
Der Bausparvertrag gilt als planungssicher und risikoarm. Feste Kreditzinsen und eine schnelle Entschuldung machen den Bausparvertrag attraktiv. Der Bausparer weiß zudem schon bei Vertragsabschluss zu welchen Konditionen er später das Bauspardarlehen erhält. Der Nachteil liegt hier in den relativ hohen Tilgungsraten.
Bei dem Vergleich der verschiedenen Varianten und Angebote stellen sich einige Fragen:
Wie lang ist die Darlehenslaufzeit? Und wie hoch ist die Restschuld? Was ist individuell gesehen möglich und zweckmäßig?
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Die Darlehenszinsen spielen natürlich auch eine zentrale Rolle, dabei sollten der Nominalzins und der Effektivzins beachtet werden. Wie viel kostet mich die Bereitstellung der Darlehenssumme wirklich? Nicht alle Kosten sind im Effektivzins enthalten, deshalb sollten die Angebote genau geprüft werden. Wie lang ist die Zinsbindungsfrist?
Zu prüfen ist auch, ob das Angebot Sondertilgungsoptionen beinhaltet.
Das Konzept und die Überprüfung der Varianten und Angebote sind wichtig, um entscheiden zu können, welcher der individuell richtige Weg ist.
Die optimale Baufinanzierung beinhaltet eine Reihe von Punkten, die über die Jahre große Unterschiede bei den geleisteten Zinszahlungen ausmachen können. Dabei ist nicht nur der Effektivzins von Bedeutung. Eine Beratung durch einen Experten im Bereich der Baufinanzierungen kann über die Laufzeit einige tausend Euro sparen.
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