Das Baudarlehen - was man zum Baudarlehn wissen sollte
Die wohl am häufigsten anzutreffende Kreditform ist das Baudarlehen. Die vielfältigen Finanzierungsformen machen es auf den ersten Blick nicht einfach, die für die selbst best geeignete zu finden.
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Baufinanzierungen werden über Realkredite oder Bausparkredite abgewickelt. Häufig werden vor allem private Bauvorhaben durch einen Realkredit abgedeckt und werden im allgemeinen Sprachgebrauch Hypothekendarlehen genannt. Bei Abschluss eines Baudarlehens in Form eines Realkredites müssen die Höhe der Zinsen, die Höhe der Raten und die Rückzahlung vorab vereinbart werden. |
Für Kreditgeber und Kreditnehmers gleichermaßen ergibt sich daraus ein kalkulierbares und überschaubares Unterfangen. Die Zinsbindung spielt dabei eine wichtige Rolle, denn so können Darlehenskosten unter Umständen geschmälert werden. Eine feste Zinsbindung bietet dem Kreditnehmer zwar den Vorteil, konstante Rückzahlungsraten zu bieten, jedoch entgehen Vergünstigungen durch etwaige Zinssenkungen. Eine variable Zinsbindung bietet den Vorteil, Zinssenkungen in vollem Umfang mitnehmen zu können. Durch die auftretenden Schwankungen sind die Kosten allerdings nicht konkret kalkulierbar. Eine gute Alternative sind Vorschaltdarlehen, die zunächst eine feste Zinsbindung für ein oder zwei Jahre garantieren. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird eine dem Zinsmarkt angepasste Neuregelung gefunden.
In der gängigen Praxis wird die Baufinanzierung meist über zwei Kreditgeber abgewickelt. Zunächst erfolgt eine Vorfinanzierung, um etwaige Kosten für Verwaltung, Einträge, Gutachter oder Architekten zu decken. Oft ist hiermit auch der Kauf des Grundstücks verbunden. Bereits hier wird eine Grundschuld eingetragen, damit sich das Kreditinstitut entsprechend absichern kann. Startet das eigentliche Bauvorhaben, kann ein zweiter Kredit in entsprechender Höhe aufgenommen werden. Üblicherweise wird dann die Vorfinanzierung abgelöst um die Grundpfandrechte die nach dem neuen Kreditgeber über.
Die Finanzierung von Bausparkrediten läuft ausschließlich über Bausparkassen. Diese können jedoch nur in Anspruch genommen werden, wenn bei der jeweiligen Bausparkasse ein Bausparvertrag abgeschlossen wurde. In Form von Annuitätendarlehen, das heißt mit konstanten Rückzahlungsraten, erlangt der Kreditnehmer eine übersichtliche Finanzierung.
Zur Besicherung von Baudarlehen werden erster Linie Grundpfandrechte, wie Grundschuld oder Hypothek, eingesetzt. Ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, seine monatlichen Rückzahlungen zu leisten, kann das Kreditinstitut von den Grundpfandrechten Gebrauch machen. Auf diese Weise ist das Kreditinstitut berechtigt, mittels der Zwangsvollstreckung seine offenen Forderungen einzubringen. Ähnlich ist die Hypothek, mit dem Unterschied, dass hier nicht nur das Grundstück belastet wird, sondern vielmehr auf das Gesamtvermögen des Schuldners zurückgegriffen werden kann. Derartige Sicherung sind seitens des Kreditinstitutes notwendig, um das Ausfallrisiko zu geringen die möglich zuhalten.
Gerade im Bereich der Baufinanzierung übersteigt die Darlehenssumme oft ein Vielfaches der verfügbaren liquiden Mittel des Schuldners beziehungsweise des Kreditnehmers. Ist eine Zwangsversteigerung nötig, nutzt das Kreditinstitut die Versteigerungserlöse, um mit diesen seine Forderungen auszugleichen. Auch bei einer Zwangsverwaltung werden die Erlöse in den Kredit zurückgeführt. Bevor dies möglich ist, bedarf es einem Titel, das heißt einem richterlichen Urteil. Mit Eintragung einer Grundschuld willigt der Kreditnehmer automatisch in eine Zwangsvollstreckung beziehungsweise Zwangsversteigerung ein. Das Kreditinstitut kann dadurch ohne hohen Aufwand an einem vollstreckbaren Titel gelangen und somit seine Forderungen schneller einbringen. Die Grundpfandrechte erlöschen automatisch.
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Vor Abschluss eines Baudarlehens sollten derartige Aspekte eindringlich in die Überlegung einfließen. Nur wenn ausreichend finanzielle Mittel beziehungsweise ein ausreichendes Einkommen zur Verfügung steht, sollte dieser Schritt gewagt werden. Alternativ besteht die Möglichkeit einer staatlichen Bauförderung, die besonders kinderreiche Familien unterstützt. Die zinsgünstigen Darlehen helfen, entweder das gesamte Bauvorhaben zu stützen oder die benötigte Eigenkapitalquote aufzubringen.
Das optimale Baudarlehen beinhaltet eine Reihe von Punkten, die über die Jahre große Unterschiede bei den geleisteten Zinszahlungen ausmachen können. Dabei ist nicht nur der Effektivzins von Bedeutung. Eine Beratung durch einen Experten im Bereich der Immobilienfinanzierung kann über die Laufzeit einige tausend Euro sparen.
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